代建赛道竞争愈发激烈，代建行业能否迎来新一轮增长机遇？

深圳商报·读创客户端记者 苑伟斌

近日，“代建第一股”绿城管理控股有限公司（以下简称“绿城管理”）发布2024年度业绩公告，绿城管理实现营业收入34.41亿元，较去年同期增长4.2%；毛利17.06亿元，较去年同期下降1.0%；归母净利润8.01亿元，较去年同期下降17.7%。

记者注意到，当下代建入局者越来越多，华润置地、招商蛇口、龙湖集团都在2024年度业绩报告中提到代建业务的经营情况。去年，华润置地城市代建业务实现营业额11.8亿元，累计在管面积约7600万平方米，全年新签政府代建面积位列行业第二；招商蛇口新增77个代建项目，新增代建管理面积约898万平方米，业务聚焦实现爆发式增长。代建行业竞争如此激烈，房地产企业如何战略转型并寻求新的增长点？

商业代建是最大利润来源

截至2024年末，绿城管理代建项目已布局中国30个省、直辖市及自治区的130座主要城市；合约项目总建筑面积1.256亿平方米，较上年同期增长5.0%。在建面积5396万平方米，较上年同期增长2.9%。期末，合约项目预估总可售货值达7201亿元，规模占整体可售货值的77.3%，与上年同期基本持平。

商业代建是绿城管理最大的收入及利润来源。年内，该公司实现商业代建收入27.53亿元，较2023年同期上涨17.3%，占整体收入的80%；绿城管理期内实现政府代建收入达6.26亿元，占整体收入的18.2%。整体而言，绿城管理的业务结构有所优化，不过在新签项目方面仍存隐忧。

2024年全年，绿城管理新拓项目的合约总建筑面积3650万平方米，较2023年同期增长约3.4%，期内新拓项目代建费预估人民币93.2亿元，较上年同期下降约10.1%。对此，绿城管理在业绩会上解释，去年代建行业整体新签合同面积同比下降5%，在此情况下，该公司依然保持了正增长。同时，绿城管理认为，新拓项目的质量和结构有所提升。数据显示，2024年上半年，绿城管理新拓项目价格为240元/平方米，年末这一数值提升至255元/平方米。

针对未来代建市场的走势，绿城管理相关负责人称，代建行业可能会迎来新一轮的增长机遇。一方面，今年政府工作报告提出，要加大实施城中村改造，拓宽保障房住宅再贷款、纾困白名单增效扩围、推动好房子建设等，这里面蕴藏着很多可挖掘的代建机会。另一方面，代建市场信心正在恢复，委托方拿地和开发意愿增强。“随着房地产市场的回暖，我们对代建行业的未来也充满信心。”

多元化业务成新发展方向

克而瑞地产研究报告显示，2024年，“新”入局企业迅速扩张，凭借自身的特色、独有竞争力快速成长为代建赛道的中流砥柱。综合能力前十中，旭辉建管、龙湖龙智造、而今管理、招商建管、新城建管等近两年持续在新拓项目中发力，并不断在细分领域打造代建“护城河”。记者观察到，在激烈竞争之下，市场对代建服务的要求也越来越高，行业利润空间被不断挤压。

绿城管理的情况来看，商业代建毛利率为51.2%，比2023年52.3%下降1.1个百分点；政府代建毛利率为40.1%，比2023年45.2%下降5.1个百分点。绿城管理判断，对于未来的费率水平，短期内仍然有进一步下降的可能，但是个别企业的低价竞争策略是不可持续的。随着行业的优胜劣汰，收费会趋于规范化，未来代建费率会逐步回归到市场的合理水平。

值得注意的是，多元化代建业务正成为代建企业的重要发展方向。例如，作为华润置地的代建业务平台，润地管理布局的“6+2”全业态赛道，在常规的商办和住宅代建以外，大幅开拓了代建业务的领域范畴，包含大型场馆、医院、产业园等。华润置地年报中也披露到，2024年文体场馆运营业务实现营业收入7.8亿元，在管项目达到17个，在管大型体育场馆项目数量排名行业第一；赛事营业收入达人民币1.3亿元，实现首年大规模承办赛事即盈利。

龙湖集团管理层在业绩会上也表示，龙湖龙智造不去做住宅代建领域的拼价格、杀规模的定位。其提供的是一个综合的城市营造解决方案，住宅代建只是一部分，还有综合体的代建，以及龙智研策、龙智设计、龙智精工，千丁数科等围绕项目全周期的营造服务。据统计，去年龙湖龙智造实现12.1亿元的营收里面，代建业务中有一半是非住业态，包括写字楼、综合体等业态。