重要信号！楼市正发生这些变化

房地产多个指标，都释放出了积极信号。

根据国家统计局最新数据，1-3月份，全国新建商品房销售面积21869万平方米，同比下降3%，降幅比1-2月份收窄2.1个百分点；新建商品房销售额20798亿元，同比下降2.1%，降幅收窄0.5个百分点。

实际上，无论是比2024年1-3月份还是比2024年全年，跌幅都明显收窄。

“特别是，销售金额跌幅明显比销售面积小，这与过去完全不同。”广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，去年1-3月份，销售金额跌幅比销售面积跌幅大了8.2个百分点，意味着开发商在降价促销，以价换量。但现在，金额跌幅较小，主要在于中心区和改善型房源销售占比增加，这已经成为稳定市场的力量。

尤其在3月份，房价迎来更多积极变化，从国家统计局发布的70个大中城市商品住宅销售价格变动情况中可以看出，上涨的城市数量又增加了。

正如国家统计局副局长盛来运所说，一季度房价运行总体稳定。70个大中城市房价监测数据显示，三月份无论是一线城市还是二三线城市，无论是新房还是二手房，价格均有积极变化。三月份一线城市二手住宅销售价格环比上涨，二线、三线城市住宅销售价格环比降幅收窄。

房地产调控政策的效应还在显现。

4月16日，国家统计局发布1-3月份全国房地产开发投资与销售数据，多个指标都出现了明显改善。

从销售端来看，盛来运表示，40个重点城市监测情况显示，一季度新建商品房销售面积和销售额分别增长1.2%和4.4%。一线城市整体表现较好，一季度新建商品房销售面积增长0.6%，市场交易趋于活跃。

从投资端来看，1-3月份，全国房地产开发投资1.99万亿元，同比下降9.9%，相比1-2月份跌幅扩大0.1个百分点，但相比去年下半年以来两位数的跌幅，已经回落至个位数，这也意味着明发投资有趋稳的基础。

作为影响投资的重要指标之一，一季度开发商新开工的意愿明显提升。1-3月份，房屋新开工面积12996万平方米，同比下降24.4%，降幅比1-2月份收窄5.2个百分点。

这与土地端的好转息息相关。中指研究院数据显示，一季度，300城住宅用地成交规划建面同比下降约5%，出让金同比却增长超两成，达到26.5%。其中，一线、二线、三线同比分别增长47.1%、33.5%、5.4%；300城平均成交楼面价方面，一线、二线、三线分别增长32.6%、56.0%、14.9%、18.4%。

此外，受到销售端改善带动房企到位资金也出现了明显改善。一季度，房企到位资金24729亿元，同比下降3.7%。其中，国内贷款4441亿元，同比下降2.3%，相比1-2月6.1%、去年一季度9.1%的降幅，收窄明显。另外，居民购房定金及预收款同比下降1.1%，相比1-2月0.9%的降幅有所扩大，主要在于居民加杠杆买房意愿提升，首付比例下降。相应的，个人按揭贷款降幅明显收窄，从1-2月降幅11.7%收缩至一季度的7%。

可见，房企销售端、投资端及到位资金实现积极的正循环。上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，新房销售市场的向好，为房企的资金改善创造了较好的条件。同时一些新房项目的价格坚挺，也为销售资金和资金状况改善创造了较好的条件。从实际过程看，资金状况好的企业，近期拿地的积极性也明显增加。

不过，房地产施工面积收缩拖累开发投资下行。1-3月份，房地产施工面积下降9.5%，降幅比1-2月扩大0.4个百分点。

值得关注的是，1-3月份，全国商品房销售均价为9510元/平方米，同比涨幅为0.9%。这意味着今年房价已经由跌转涨。这是重要信号，充分说明房价已进入筑底反弹的新阶段。

房价上涨趋势正在扩展到更多城市，传递出积极信号。数据显示，3月份，70个大中城市新房价格指数环比下跌0.1%，与上月持平，跌幅在此前连续收窄后，继续在低位徘徊，相比去年9月份企稳前的0.7%的降幅大幅收窄，同比降幅也由5.2%收窄至5.0%，连续5个月收窄。

3月份，70城二手住宅价格环比下跌0.2%，跌幅比上月份收窄0.1个百分点；同比下跌7.3%，跌幅收窄0.2个百分点，连续6个月收窄。

其中，一线城市自2024年12月份以来已经连续4个月环比反弹，3月新房价格环比上涨0.1%，与上月持平。上海和深圳分别上涨0.7%和0.1%，北京和广州分别下降0.2%和0.1%。二手房从上月的下跌0.2%转为上涨0.1%，北京、上海、深圳分别上涨0.5%、0.4%和0.3%，广州下降0.2%。

3月份，二线城市新建商品住宅销售价格环比持平，与上月相同；二手住宅环比下降0.2%，降幅比上月收窄0.2个百分点。三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.2%，降幅收窄0.1个百分点；二手住宅环比下降0.3%，降幅收窄0.1个百分点。

“3月份，主要城市房价表现仍相对较弱，主要原因在于二三线城市拖累。”李宇嘉表示，一方面，二三线城市3月份新房供给较多，但市场去化有限，导致库存压力较大。克而瑞数据显示，30城整体供求比由上月的0.5增至0.72。另一方面，很多开发商仍旧坚持以价换量的销售策略。但是，整体低位徘徊的基础上，呈现出筑底的走势。

70个大中城市中，3月份新房和二手房环比上涨城市分别为24个、10个，比二月份分别增加6个、7个。

具体来看，3月份，上海、杭州、宁波、南京、合肥、济南、深圳等城市涨幅居前，其中上海涨0.7%，再次位居全国第一；杭州、成都并列第二，上涨0.5%；宁波上涨0.4%；天津、长沙、济南、宜昌，均上涨0.3%。

二手房方面，杭州居首，涨幅为1%，北京上涨0.5%，上海上涨0.4%，深圳、南昌、扬州均上涨3%。

李宇嘉表示，重点城市止跌回稳的趋势更加明显。主要在于，这些城市前期流入人口多，前些年房价在高位徘徊制约购买力释放，近几年房价回调导致观望，导致积累的刚需庞大。另外，这些城市常住人口规模大，老市民的改善潜力也很大。近年来政策积极降低门槛、降低成本，对刚需和改善的释放效应比较明显。同时，去年四季度住房消费释放充分，二手房低价房源大量消耗，近期成交的房源多为次低价房源，或业主继续降价的意愿降低，比如价格逐步企稳，由此导致了新房、二手房价格率先止跌回稳。

在严跃进看来，上海是本轮楼市的领头羊，城市基本面和房价走势都非常不错。而杭州成都是近期市场关注度最高的城市，其土地交易市场也非常好。宁波和天津恰是楼市深度调整的代表，当前房价指数表现良好，说明恢复状态不错。一些新房交易不错的城市，随着新房交易量的上升，客观上也使得二手房的供求关系持续改善，进而也使得价格层面出现积极的上涨态势。