豪华酒店卖出“白菜价”，不良资产成烫手山芋？

近日，据“阿里资产”网站显示，南充天来酒店有限公司的破产财产拍卖成交，拍下价为2.208亿元。

该资产包首次法拍在2024年4月20日，起拍价为9.0873亿元，但无人出价，最终遭遇流拍。之后一年内，又先后上架9次，起拍价也一路下调至2.4亿元，但均以流拍告终。

直到近期，该资产包起拍价降至2.208亿元再次上架，最终被神秘买家以底价收割，价格相较首次拍卖时大幅下降了约75%。

有从业人员分析，买家可能是南充市属国企，或大型连锁酒店集团，或债权方联合体。

作为南充市知名高星级酒店及城市地标之一，天来酒店以“骨折价”出售，令人咋舌。

不难发现，对于此种酒店不良资产，即便面对诱人低价，诸多潜在买家也因复杂债务等风险望而却步。

公开资料显示，拍卖标的南充天来酒店有限公司的破产财产，主要包括天来大酒店第10幢楼房产、酒店经营性设备、家具及附属设施设备等。

酒店、写字楼、临街商铺及酒店写字楼对应地下停车场建筑面积共约117970.75平方米。建筑物共29层，地上27层，地下2层。

具体来看，天来酒店位于高坪区江东中路七段，是一座花费7亿资金打造的豪华五星级商务酒店，于2012年开业，酒店共有314间客房，房型包含标间、特色房、套房等。

与此同时，酒店内设有中餐厅、西餐厅、日式餐厅、大堂吧、酒吧、咖啡厅等，同时配备茶室、棋牌室、健身室、按摩室、桑拿浴室SPA、室内外游泳池等。

尽管历经多次拍卖，但该酒店一直在维持正常经营。携程App显示，该酒店每晚房价在300-1500元不等，目前可以正常预定。

酒店被摆上货架，其实早就有迹可循。

企查查显示，南充天来酒店隶属于南充天来酒店有限公司，而后者早已深陷经营困境，已经被列为失信被执行人、被执行人，并被限制高消费，同时，还存在多笔借款合同纠纷、商业合作纠纷与欠税。

不仅如此，公司法定代表人安小平也已被列为失信被执行人和限制高消费。

酒店在法拍市场折价甩卖，南充天来酒店并非个案。

今年，温州豪华五星级酒店——温州万和豪生酒店在“阿里资产”平台被多次上架拍卖，前2次均遭到流拍，好在于第3次拍卖中以4534.63万元成交，但相比首次起拍价7085.36万元降价幅度达2550万元。

据悉，该酒店背后的母公司在经营过程中，存在多笔金融借款纠纷。

从这几家酒店的遭遇可以看出，当前，酒店资产、尤其是不良资产，在法拍市场面临着高流拍率、低溢价成交的困境，也有相关数据可以证实。

据盈蝶咨询根据阿里法拍数据搜集整理，2024年中国法拍酒店挂牌价格超过500万元(含)累计挂牌数2704家，挂牌数逐年增加趋势明显，累计拍卖成交数215家，成交率为7.95%。

与此同时，在价格方面，法拍酒店折价率占比最高的是7折以下，占比56%，溢价交易的仅占7%。

数据进一步表明，在市场调整的大背景下，酒店资产在法拍市场正面临着巨大的价值重估压力。

而区位劣势、经营问题以及市场竞争都是折价成交的主要因素。

《中国2024年法拍酒店统计分析简报》分析认为，非核心城市的酒店，通常面临客流量不足、市场需求有限的问题，导致酒店资产价值被低估。

此外，部分酒店因经营不善、设施老化、债务问题或资产瑕疵导致低价出售。部分进入司法拍卖程序，最终以较低价格成交；同时，部分二三线城市，酒店市场竞争激烈，供过于求，也会导致资产价格被压低。

不仅是酒店行业，近几年，不良资产市场规模持续扩张。中国金融监管总局统计显示，2024年仅银行处置的不良资产超3万亿元。

在此背景下，如何助力不良资产实现价值回归，进而推动行业整体的健康发展与结构优化，成为需要审慎考量的关键问题。

仲量联行《基于价值重塑的不良资产》白皮书指出，不良资产并非等同于“负资产”，而是在特定条件下可能被低估的价值载体。许多不良资产的形成源于主体的信用风险或短期现金流问题，而非底层资产本身缺乏价值。

同时，仲量联行评估咨询服务部中国区总监熊建平分析认为，“不良资产有机会通过被收购、管理与处置等，激活全新价值；这类底层资产在经过与债券和债务的剥离后，也有潜力蜕变为值得投资者关注的投资品。”

举例来看，位于北京东三环朝阳公园旁的永安宾馆，开业于1987年，是北京市首批涉外宾馆之一，后续因硬件设施和软件配套滞后，失去市场竞争力，成为不良资产。

在改造转型路上，永安宾馆将方向锁定在了养老产业，后被改造为大家保险・北京朝阳养老社区，重新对外开放。得益于优越的地理位置和完善的配套，该养老社区目前入住率已达98%。

有业内人士分析认为，就底层资产来说，转型成为养老社区使闲置资产得到有效利用，避免了资产的进一步减值，为原资产所有者甩掉了不良资产的包袱。